Что скрыто от частного инвестора в недвижимости?
«Частному инвестору не хватает профессионального опыта для выбора предмета инвестиций. Это, безусловно, на руку игрокам рынка, которые готовы помогать ему в выборе привлекательных направлений и объектов», - к такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инвесторы «по карману: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках XI Международного инвестиционного форума по недвижимости PROESTATE 2017.
В элитном сегменте не наблюдается единой ценовой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке на уровне настоящего профессионала. О тонкостях и об основных инструментах частного инвестирования рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Первые сложности могут возникнуть на этапе выбора объекта: сейчас на рынке представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, и переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости», - сказал эксперт. – Здесь хоть и сложно, но еще возможно справиться самостоятельно. Однако уже на следующем шаге потребуется помощь профессионала. Так, например, до выхода объекта на рынок его могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции, - о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно будет невозможно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно - на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это так же встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены».
«На вторичном рынке ситуация еще более сложная, - продолжает Роман Попов. - Здесь присутствует субъективный фактор. Скажем, кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то наоборот спешит скорее продать (в такой ситуации большую роль играет наличие денег у клиента «на руках»). Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно – при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением».
В ситуации, когда частный инвестор не так свободно ориентируется в рынке, или не располагает достаточным объемом инвестиций, риски могут быть сведены к минимуму при использовании инструментов совместных инвестиций. О работы с ПИФами рассказала Людмила Корнеева, заместитель руководителя направления спецдепозитарного обслуживания «Инфинитум», в выступлении которой также прозвучало, что «у населения недостаточный уровень финансовой грамотности».
«Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке», - комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. – Коллективные инвестиции – отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».
Отдельно на конференции прозвучала тема инвестиций в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE’S поделился примером таких инвестиций: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд – здесь все работает аналогично. Доходность – 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10%, после - еще на 30% - очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге – о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели - в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме».
Интересным проектом возвращения историческим доходным домам их целевого использования поделился Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве – около 700-800. Эти объекты изначально были построены под сдачу в аренду. Сейчас же в большинстве из них - офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля мы планируем ввести на территории квартала «Красная Роза».
Подвел итоги конференции Алексей Богданов, управляющий партнер компании S.A. Ricci: «Как ни крути, частные инвестиции требуют профессионального подхода. Ну а нам с вами, коллеги, как и всему рынку недвижимости, финансовая безграмотность населения на руку. Ведь тогда наши услуги будут всегда востребованы, а значит, бизнес будет процветать».
Kalinka Group (www.kalinka-realty.ru) основана в 1999 году, предоставляет широкий спектр консалтинговых услуг и успешно реализует проекты любой сложности в сегменте элитного жилья. Компания занимает 85% рынка консалтинговых услуг, 25% рынка элитной жилой недвижимости Москвы.
Клиентская база компании включает топ-лист 1000 самых влиятельных и богатых людей России. Kalinka Group разработала более 100 успешных концепций проектов высококачественной недвижимости, участвовала в реализации более 160 проектов, является победителем в одной из самых престижных международных премий International Property Awards 2013, 2014 и 2016 гг. Kalinka Group - эксклюзивный партнер компании YОО – мирового лидера в сфере дизайна зданий и интерьеров. Kalinka Group реализует самые амбициозные и престижные объекты в Москве - клубные дома Turandot Residences, Golden Mile private residences, Karetny Plaza, Knightsbridge Private Park, «Садовые кварталы», «Парк Рублево» и другие.
О перспективах подмосковной малоэтажной недвижимости на PROESTATE
ЖК «Парад планет» вышел в финал премии PROESTATE AWARDS 2017!
ASTRA в Перми - победа на PROESTATE Awards 2017
КРОСТ увеличит мощность собственного модернизированного домостроения
